Menu

Kira Hukuku

KİRA SÖZLEŞMESİ

A-) KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI

Kira sözleşmeleri, rızai, karşılıklı borç doğuran, ivazlı ve sürekli sözleşmeler olup Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili Kanun maddesinde; ‘’Kira sözleşmesi, kiraya veren tarafın bir şeyin kullanılmasının veya kullanmaya ek olarak yararlanılmasının kiracı tarafa bırakıldığı, kiracının da bunun karşılığında taraflar arası kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. ‘’denilmek suretiyle kira sözleşmesinin tanımı yapılmış ve unsurları belirtilmiştir.

 Kira sözleşmesi, kullandırma amacı güden sözleşmelerden ilkidir. Kira sözleşmesini ariyet (kullanım ödüncü) sözleşmesinden ayıran en önemli fark;kira ilişkisinde kiralanan şeyin kullandırılması karşılığında bir bedel söz konusu olmasıdır. Bu sözleşmenin Karz (tüketim ödüncü) sözleşmesinden ayrıldığı en önemli fark ise; kiralananın kullanılmakla tükenmeyen şeylerden olmasıdır.

Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, yazılı olarak kurulabileceği gibi zımni irade beyanı ile de kurulabilir. Ancak kira ilişkisinden doğabilecek bir hukuki uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin varlığının ispatı açısından bu sözleşmenin yazılı olarak yapılmasını önermekteyiz.

B-) KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

1.)Kiraya Konu Olabilecek Bir Şey

-Adi kira sözleşmelerinin konusunu taşınır ve taşınmaz varlıklar oluşturur.

-Haklar ve iktisadi değerler ise hasılat(ürün) kirasına konu olur. Ancak hasılat veren bir şey, hasılat getirme amacı dışında kiralanırsa, adi kira söz konusu olur. Örneğin bir bahçe oturma alanı olarak kiralanırsa, hasılat kirasından değil, adi kiradan söz edilir.

-Konut ve çatılı iş yeri kiralarını ise adından da anlaşıldığı gibi konut ve çatılı iş yerleri oluşturmaktadır. Bu kavramlar, konut ve çatılı iş yeri kiraları başlıklı makalemizde yer almaktadır.

2.)Kira Sözleşmesinin Tarafları

-Kiraya veren (Kiralayan):Kiralananın kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını bir bedel karşılığında kiracıya bırakan taraftır. Kiraya veren, gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması şart değildir. Kiralananı kiraya veren kişi, malik olmayan üçüncü kişi ise, sözleşmenin kiraya veren tarafı üçüncü kişidir. Malik sözleşmenin tarafı değildir.

Kiralanan şeyin paylı mülkiyete koynu olması durumunda, paylı malikler sahip oldukları şeyi birlikte kiraya verebilirler. Paylı mülkiyette önemli tasarrufların pay ve paydaş çoğunluğunca yapılması gerekmekte olup kiraya verme işlemi de önemli tasarruf sayıldığından, kira sözleşmesinde ve bu sözleşmenin feshinde pay ve paydaş çoğunluğu kararı aranacaktır. Gerekli çoğunluk şartı gerçekleşmeden paydaşlardan biri müşterek malı tüm paydaşlar adına kiraya vermişlerse yetkisiz temsil hükümleri uygulanır. Sadece kendi adına kiraya vermişse kira sözleşmesi geçerli olur. Elbirliği mülkiyetinde ise, maliklerin hepsinin oybirliği yani kiralananın tüm paydaşlarca kiraya verilmiş olması gerekir. Maliklerden biri kiraya vermişse diğerleri buna icazet vermedikçe kira sözleşmesi geçersiz olmaktadır.

-Kiracı: Kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak kullanılması ve ondan yararlanılması karşılığında bir bedel ödeme borcu altına giren taraftır.

  • Kiraya Verenin Değişmesi:

a. Kiralananın el değiştirmesi: Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiraya veren, kiralananı devretmişse veya kiralanan satım veya bağış yoluyla devir, miras yoluyla intikal ya da trampa ve benzeri nedenlerle el değiştirmişse, eski malik kiraya veren sıfatını kaybeder ve yeni malik bu sıfatı haiz olur. (TBK 310)

Görüldüğü gibi, el değiştirme kira sözleşmesinin feshine yol açmamaktadır. Ancak; bahse konu hüküm genel kural niteliğinde olup konut ve çatılı iş yeri kiralarında aynı sonuç meydana gelmemektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında da kiralanan el değiştirdiğinde kira sözleşmesi sona ermeyip devam etmekte ancak yeni malik gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilmektedir. (TBK 351)

b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması: Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi lehine kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyecek bir ayni hak kurulursa, bu yeni duruma da kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. (TBK 311)

  • Kiracının Değişmesi:

a. Alt Kira: Konut ve çatılı iş yeri kiraları ayrık olmak üzere, kiracı kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmekte ve kullanım hakkını başkasına devredebilmektedir. Ancak kiracı bunu yaparken kiraya verene ve kiralanana zarar vermemekle yükümlüdür. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kiraya verenin bu hususta yazılı rızası gerekmektedir. (TBK 322)

Kiracının kiralananı başkasına kiralaması veya kullandırması suretiyle alt kira ilişkisi kurulması durumunda, taraflarda bir değişiklik meydana gelmemektedir. Asıl kiracının taraf sıfatı korunmakta olup kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükleri devam etmektedir. Kurulan yeni ilişkide alt kiracı ile kiraya veren arasında bir hukuki ilişki doğmamaktadır. Ancak; alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınan hak ve yetkiden başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. (TBK 322/son)

b.Kira İlişkisinin Devri: Kira sözleşmesinin devri ise kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Kira ilişkisinin devrinde devreden kiracının kiracılık sıfatı ortadan kalkar ve devralan kişi kiracı sıfatını haiz olur. (TBK 323)

3.)Kira Bedeli

Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşme olduğundan, kiralananı kullanma karşılığında bir miktar para ödemek kiracının asli edim yükümlülüklerindendir. Yukarıda da bahsedildiği gibi bedel, kira sözleşmesini ariyet (kullanım ödüncü) sözleşmesinden ayıran en önemli farktır.

Kira bedeli, kural olarak belirli bir para şeklinde kararlaştırılır. Ancak paradan başka bir edim örneğin hizmet edimi olarak da kararlaştırılabilir. Kira parasının altın olarak veya yabancı para olarak kararlaştırılması mümkündür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.716 K.3055 ve 11.3.1996 tarihli kararında, ‘’Kiralayan, yabancı para üzerinden kira parasının aynen ödenmesini istemekle, kiracı yabancı para üzerinden kira parasını aynen veya fiili ödeme günündeki rayice göre Türk parası ödemek suretiyle borcundan kurtulabilir.’’

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ

Türk Borçlar Kanunu’nda Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması ve Ürün (Hasılat) Kirası olmak üzere üç çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir.

-Adi Kira:Adi kira sözleşmesi ile kiralayan belli bir malın kullanılmasını bedel karşılığında kiracıya bırakmayı borçlanır. Adi kira sözleşmesi, kiracıya yalnızca kiralananı kullanma hakkı verir.

-Ürün (Hasılat) Kirası :Kiraya verenin, kendisinden ürün veya kazanç elde edilebilen bir mal veya hakkın kullanımı ile işletimini ve işletme sonucunda elde edilecek ürünü veya kazancı kiracıya bırakmayı, karşılığında da hasılat kiracısının bedel ödemeyi borçlandığı sözleşmedir.

-Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası:Uygulamada en sık karşılaşılan geniş kapsamlı bir kira sözleşmesi türüdür.Konut ve çatılı iş yeri kiraları başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARININ GENEL ÖZELLİKLERİ

-Konut Kavramı:Konut, insanların uyumak vb. ihtiyaçlarını karşılayan günübirlik niteliği taşımayan, onları dış etkenlerden koruyacak bir mekan niteliğine sahip ev veya apartmandır. Kiralanan konut yerleşim yeri niteliğini taşımak zorunda değildir. Kiralanan konut bir daire veya tek bir oda olabilir. Mutfak ve tuvaleti içinde bulundurması da konut için gerekli değildir.

-Çatılı İş Yeri Kavramı:İş yeri, gelir elde etmek amacına yönelik olarak bir işin yapıldığı veya bir şeyin üretildiği bir mesleğin icrası için özgülenen yerdir. Büro, mağaza, muayenehane, atölye, depo iş yerine örnek gösterilebilir. Kiralanan bu yerin toprağa bağlı, üzeri ve etrafı dikey ve yatay olacak şekilde kapalı olması gerekmektedir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.Bu tür kiralara, TBK.299 ve devamındaki maddelerinde düzenlenen adi kiraya ilişkin hükümler uygulanır.

Makalemizde,TBK’da yer alan konut ve çatılı kiraları için uygulanan kira sözleşmesinin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hususlar ve konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin feshi nedenleri ve bu tür sözleşmelerin feshinde dikkate alınması gereken hususlar ele alınacaktır.

Öncelikle kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlara değinmekte yarar vardır:

1-Kiralanan taşınmazın adresi

2-Kiracının, kiraya verenin ve varsa kefilin adı, soyadı, adresi ve T.C. kimlik numarası

3-Ayrıca  kefilin kefaletinin bedel olarak sınırının ve kefaletin süresinin belirlenmiş olması gerekmektedir.

4-Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih, başlangıç ve bitiş tarihi

5-Kira bedeli(bir yıllık ve bir aylık) ve bedelin nereye ve ne zaman ödeneceği

6-Kira bedelinin artış oranı (Tüfe oranını geçmemek kaydıyla)

7-Kiralanan taşınmazın kullanım amacı

8-Depozito ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse bedelin miktarı, bu bedelin ne zaman ve nasıl iade edileceği

9-Aidatların kim tarafından ödeneceği ve kira bedeline dahil olup olmadığı, elektrik, su ve doğalgaz ödemelerinin nasıl ödeneceği

10-Kiralanan taşınmaza ait demirbaşlar ve kiracının yapabileceği tadilat ve tamiratlar

11-Tarafların ve varsa kefilin imzası (sözleşmenin tüm sayfalarında bulunmalıdır.)

Konut ve çatılı iş yeri kirası, Borçlar Kanunu 339.ve 356. maddeleri arasında bağımsız olarak düzenlenmiştir.Bu hükümler; özel hüküm niteliğinde olup özel hükümlerde düzenleme bulunmaması halinde; genel hükümler uygulama alanı bulur. Konut ve çatılı iş yeri kiraları hakkında düzenlenen özel hükümler, çoğunlukla kira sözleşmelerini sona erdirme konusunda ve kiracıyı koruyucu niteliktedir. Öncelikle konut ve çatılı iş yeri kiraları için düzenlenmiş bazı hükümlerden kısaca bahsedilecek, ardından asıl konumuz olan konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona ermesine ilişkin hükümler incelenecektir.

  • Kullanma Giderleri

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. (TBK 341)

  • Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi

Kira sözleşmesinde, kiracıya güvence verme (depozito) borcu getirilmişse, güvence miktarı 3 aylık kira bedelini geçmemesi gerekir. Güvence, para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılmış olabilir. Para olarak verildiyse, bu para vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmesi gerekir. Kıymetli evrak olarak verildiyse, bu kıymetli evrakın bir bankada depo edilmesi gerekir. Paranın vadeli hesaba yatırılması ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi işlemlerini kiracı yapar. Ancak yatırılan ya da depo edilen güvence bedeli, iki tarafın rızası, kiraya veren tarafından yapılan icra takibinin kesinleşmiş olması ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebilir.

Güvence bedelinin yatırıldığı banka, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmez ise kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

  • Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde, Kira bedeli aylık net bir rakamın ödenmesi şeklinde belirlenebildiği gibi, kiranın belirlenebilir olduğu başka şekilde de kiranın ödenmesi kararlaştırılabilir. Kira sözleşmelerinde, tarafların yenilenen her kira döneminde ödenecek kira bedelinde yapılacak artışlara ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemekkaydıyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (TBK 344/1)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici yat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (344/2)

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (344/3)

Döviz ile belirlenen kira bedelleri, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Beş yılın sonunda açılacak kira bedelinin tespiti davasında; hakim, döviz kurundaki hareketlenme, kiralananın durumu, emsal kira bedellerini gözönünde bulundurarak yeni kira bedelini belirleyecektir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(344/4)

  • Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.(TBK 346)

Ayrıca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.(TBK 343)

  • Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiraları da diğer kira sözleşmeleri gibi tarafların birbirine uygun irade beyanları ile kurulur ve kira sözleşmesini sona erdiren hallerin varlığı halinde sona erer.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona erdirme imkanının yanında, kira sözleşmesinin dava yoluyla veya icra yolu ile sona erdirilerek kiralanan taşınmazın tahliye edilebilmesi imkanı da bulunmaktadır.Bu makalemizde konut ve çatılı iş yeri kirasının bildirim yoluyla sona ermesine değineceğiz.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERMESİ 

İster belirli süreli ister belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı iş yeri kiraların feshinde karşı tarafa bildirim yapılması bir ön koşuldur.

Sözleşme ile belirlenen sürenin dolması halinde kiracının bu konudaki hakkının dayanakları ve yöntemi açıklanmış, kiraya verenin ise kiranın uzaması ve süresiz hale gelmesi durumunda bu hakkını 10 yıl sonra kullanabileceği ifade edilmiştir.

  • Belirli süreli kira ilişkisinde

-Kiracı, sözleşmede kararlaştırılmış sürenin bitiminden en az 15 gün önce kira ilişkisini sürdüreceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmediği takdirde sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamaktadır. Adi kira sözleşmelerinde ise belirli süreli kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracılık ilişkisi devam ediyorsa bu durumda kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine döner. Yani konut ve çatılı iş yerlerinde adi kiradan farklı olarak belirli süreli kira sözleşmesinin uzatılması halinde sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönmemektedir.

Nitekim Yargıtay 3.Hukuk Dairesi de 2017/2914 E. 2017/13808 K. 12.10.2017 tarihli kararında ‘’Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.’’ şeklinde hüküm kurmuştur.

Sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılması ise, sözleşmenin kira bedeli gibi içeriği itibariyle aynı koşullarla yenilenmesi, önceki sözleşme için kiracı dışında başkası tarafından verilen kefalet, rehin gibi teminatların ise aksi kararlaştırılmadıkça düşeceği anlamına gelmektedir.

-Kiraya verenin ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama yılının bitimine 3 ay kala yazılı bildirimde bulunmak şartıyla hiç sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebilir. Böylece eğer konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi ile 10 sene geçtiyse, artık kiraya veren de bildirim süresine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

  • Belirsiz süreli kira sözleşmesinde

-Kiracı her zaman için sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmak şartıyla genel hükümlere göre sona erdirebilir.

-Kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümler çerçevesinde fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Görüldüğü üzere, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, maddede öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini her zaman sona erdirebilecektir. Kiraya veren bakımından ise kira ilişkisi, belirli süreli kira sözleşmelerine paralel bir hükümle, ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Maddede TBK’nın 328. ve 329. Maddelerine atıf yapılmış olup buna göre, “Taraflardan her biri bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yapılacak bu bildirimle sözleşme tek yanlı olarak sonlandırılır. Şu husus da tekrar vurgulanmalıdır ki, bu şekilde yapılacak fesihte gerekçe gösterme zorunluluğu da bulunmamaktadır. Ayrıca kiracılar birden fazla kişi ise,kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin fesih bildirimi kiracıların hepsine yapılmalıdır. Kiracılar ortak bir temsilci tayin etmiş ise bildirim temsilciyede yapılabilir.

Kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda kiracı tarafın kira sözleşmesini feshedebilmesi için eşinin rızası gerekmektedir. Eşinin rızası olmaksızın kiracı eşin tek yanlı fesih bildirimi geçerli sayılmamaktadır.

Kiralanan Taşınmazın İcra Yolu İle Tahliyesi

Kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya veren, kira hukukunun genel kuralı gereğince sözleşmeyi sona erdirmek amacıyla yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak sözleşmenin feshini talep etmeli ve kiralanan taşınmazın boşaltılması amacıyla mahkeme kararına dayanarak icra takibi başlatmalıdır.

Ancak kiraya verenin dava açmasını gerektiren bu genel kuralın yanında çok daha pratik bir yol olan İcra İflas Kanunu uyarınca taşınmazı doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye ettirebilme imkanı da bulunmaktadır. Kiraya veren, iki halde ilamsız icra yolu ile taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilmektedir. Bunlar, kira süresinin bitmesi hali ve kiracının kira bedelini ödemekten kaçınması halidir.

1-)Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye:

Öncelikle belirtmek gerekir kiracı, muaccel olan kira bedellerini ödemezse, kiraya veren, kiracıya karşı ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir. Bu durumda kiraya vereni yalnızca ödenmemiş kira alacağını tahsil edebilir. Fakat kiraya veren, muaccel olan kira bedellerinin ödenmesinin yanında kiracının kiralanandan tahliyesini de istiyorsa, şimdi inceleyeceğimiz ilamsız tahliye takibi başlatmalıdır. Böylece kiraya veren, kiranın ödenmesini ve tahliye edilmesini ister. Eğer kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.

Kiraya verenin ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için, taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir. Ancak bu sözleşmenin yazılı olması şart değildir, sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.

A)Takip Talebi:

  • Alacaklı sıfatı ile kiraya veren, ödenmemiş kira bedelleri için borçlu sıfatındaki kiracıya karşı takip talebinde bulunur.

Kira sözleşmesinde kiraya veren taraf birden fazla ise, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından yapılması gerekmektedir. Kiracı tarafın da birden fazla olması durumunda, takibin tüm kiracılara karşı yapılması zorunludur.

  • Kiraya veren, ilamsız tahliye takip talebi ile öncelikle ödenmemiş kira alacağının Türk Lirası olarak tutarını belirtmelidir.

  • Kiraya veren, kira alacağını belirttikten sonra bu takip talebi ile kiracının tahliyesini ister.

  • Eğer kiraya veren ile kiracı arasında yazılı bir kira sözleşmesi imzalanmışsa, kiraya veren takip talebine bu yazılı kira sözleşmesinin aslını veya bir örneğini eklemesi gerekmektedir. Ayrıca kiracılar birden fazla ise, kiracı sayısı kadar kira sözleşmesi örneğini de takip talebi ile beraber İcra Dairesi’ne vermesi gerekmektedir.

Eğer taraflar arasında imzalanmış bir yazılı kira sözleşmesi bulunmuyorsa, kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır ve kiraya veren, İcra Mahkemesi’nden kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kiracı, süresinde ödeme emrine itiraz eder fakat kira sözleşmesini kabul ederse veyahut açıkça inkar etmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Bu halde de kiraya veren İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını ve tahliye isteyebilir.

Kiracı, ödeme emrine itiraz ederken kira sözleşmesini inkar ederse, kiraya veren İcra Mahkemesi’nden tahliye isteyemez, yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.

B)Ödeme Emri:

  • Kiralayanın ilamsız tahliye takip talebini alan İcra Dairesi tarafından borçlu sıfatındaki kiracıya, kira bedellerinin ödenmesi ve kiracının taşınmazı tahliyesi taleplerini içeren bir ödeme emri gönderilir. Ödeme emri ile kiracıya, kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği ve bu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edebileceği bildirilir ve eğer itiraz etmez ve borcu da ödemezse, kiraya verenin kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği ve İcra Mahkemesi’nden kiracının tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

  • Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren hem 7 günlük itiraz süresi hem de 30 günlük ödeme süresi başlar.

C)Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi:

  • Kiracı, 7 gün içerisinde İcra Dairesi’nde ödeme emrine itiraz ederse takip durur.

  • Kiracı, sadece borca itiraz ederse, taraflar arasında yazılı bir sözleşme kurulmamışsa dahi sözleşme kiracı tarafından kabul edilmiş sayılacağından kiraya veren, İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir.

  • Kiracı, kira sözleşmesine veya sözleşmede yer alan imzaya itiraz ederse, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi, mahkemeye sunacağı kira sözleşmesinin noterce düzenlenmiş veya onaylanmış olmasına bağlıdır. Kiralayanın elinde bu nitelikte bir belge yoksa, İcra Mahkemesi’ne başvuramaz. Artık bu dava ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, kiracı, kiraya verenin sunacağı bu nitelikte bir belgeye karşılık olarak bir belge sunacaksa, bu belgenin de belirtilen nitelikte olması gerekmektedir.

  • İcra Mahkemesi’nin itirazın haksız olduğu sonucuna varması halinde, itirazın kaldırılması ve kiralananın boşaltılmasına karar vermesi gerekmektedir.

D)Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi:

  • Kiracı, ödeme süresi içerisinde kira borcu ve ferilerini ödemiş ise, icra takibi son bulur ve kiraya veren, kiracının tahliyesini talep edemez.

  • Kiracı, ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise takip kesinleşir. Ödeme emrinde bildirilen 7 gün içinde takibe itiraz edilmemesine rağmen kiralayan kiracıyı taşınmazdan tahliye edemez.  Kiracıya tanınmış olan ödeme süresi olan 30 gün beklenir. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren bu toplam 30 günlük sürenin dolmasından itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’nden kiracının taşınmazı boşaltmasını isteyebilir. İcra mahkemesince verilecek tahliye kararı ile kiracı kiralanandan tahliye edilir. Bu tahliye, mahkeme kararı kiracının yüzüne karşı verilmişse yani tefhim edilmişse, bu andan itibaren 10 gün içerisinde gerçekleşir. Karar kiracının yüzüne karşı okunmayıp tebliğ edilmişse, tahliye ancak tebliğ edilmesinden itibaren 10 gün geçtikten sonra gerçekleşebilir.

2-)Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye:

TBK 347/1’e göre ‘’Konut ve çatılı iş yerlerinde, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.’’ Kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri kiralarının kira süresinin sona ermesi nedeniyle icra yolu ile tahliye yapabilmesi için elinde yazılı bir kira sözleşmesi ve kiracı tarafından verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü olmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdü olmadan kiraya veren kira sözleşmesinin bitimine dayanarak bu yola başvuramaz. Kiraya veren bu yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhüt edilen tarihin bitiminden itibaren bir ay içinde, ilamsız icra takibi yapabilir.

Tahliye taahhüdünün kayıtsız ve şartsız olması gerekir, bir tahliye tarihinin bulunması gerekir. Bu tarih kira sözleşmesinin bitim tarihi veya ondan önceki ya da sonraki tarih olabilir. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra yapılmalıdır. Kira sözleşmesi ile birlikte yapılmış ise; kiracının bu taahhüdü baskı altında yapmış olduğu kabul edileceği için geçersiz kabul edilir. Açık bir tahliye tarihinin yer almadığı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapılamaz.

A)Takip Talebi:Konut ve çatılı iş yeri kiralarında elinde geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, kiracıya karşı İcra Dairesi’nde ilamsız tahliye takip talebinde bulunabilir. Takip talebinde bulunma süresi, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tahliye tarihinin bitiminden itibaren 1 aydır.

B)Ödeme Emri:Bu takip talebi üzerine İcra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracının 7 gün içinde bu tahliye taahhüdüne itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer itiraz etmezse tahliye emri kesinleşir. Bu durumda kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından zorla çıkarılır.

C)Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi:Kiracının itirazı iki hususa dairdir; tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edebilir veya yazılı tahliye taahhüdünü verdikten sonra kira sözleşmesinin yenilendiği yahut uzatıldığı için geçersiz olduğuna dair vs. itiraz edebilir.

  • Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yapılan itiraz üzerine tahliye takibi durur. Kiraya verenin takibe devam edilebilmesi için İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması davası açması gerekmektedir. İtirazın kaldırılmasına karar verilmiş ise; takip kesinleşir. Bu halde, kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa icra dairesi tarafından zorla çıkarılır ve taşınmaz kiraya verene teslim edilir.

  • Ancak kiracı yalnızca imzaya itiraz etmişse, kiraya veren itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyemez. Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Son olarak belirtmek gerekir ki, kiracının taşınmazı fiilen boşaltmış olması, kiralananı tahliye ettiğinin kabul edilebilmesi için tek başına yeterli değildir. Kiracının kiralanan taşınmaza ait anahtarı da kiraya verene teslim etmesi ile tahliye işlemi tamamlanmaktadır. Kiraya verenin kiracının taşınmazı boşalttığı tarihe karşı çıkması durumunda, kiralananı ileri sürdüğü tarihte fiilen boşalttığını ve anahtarı kiraya verene teslim ettiğini ispat etme yükümlülüğü kiracının üzerindedir. Kiracı eğer iddia ettiği bu hususu ispatlayamazsa, tahliyenin kiraya verenin iddia ettiği tarihte gerçekleştiği kabul edilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/5039 E.  2016/4386 K. sayılı kararında da; ‘’Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.’’ şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 2021/ 1931 E. 2021 / 6252 K. sayılı ve 09.06.2021 tarihli kararında; ‘’ Konut ve çatılı ... yerleri kira sözleşmesinde TBK'nın 347/1 maddesine göre en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça sözleşme aynı şartlarla birer yıl uzamış sayılır. Bu nedenle konut ve çatılı ... yeri kiralarında kiracının taşınmazı tahliye etmediği veya tahliyeye ilişkin mahkeme kararı olmadığı takdirde, sözleşmenin uzadığının kabulü gerekir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.’’ demek suretiyle hüküm kurmuştur.

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesinin Dava Yolu İle Sona Ermesi

Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilmesinde görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.TBK.m. 354’ e göre “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez”. Dolayısıyla kiraya veren, ancak TBK.m.350, 351, 352’ de öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir. Sınırlı sayıda olma ilkesi, kiraya verenin genel hükümlere göre önemli sebeplere dayanarak fesih hakkını kullanmasını engellemez. Mahkeme, davacının iddia ettiği bu özel sebeplerin varlığını, gerçekliğini tespit edip buna bağlı olarak sözleşmenin feshine ve kiralananın kiraya verene iadesine karar vermektedir.

  • Tahliye Davasında Sürenin Uzaması Nedir?(TBK 353)

Kiraya verenin, kanunda öngörülen sebepler gerçekleşmesine rağmen bir aylık süre zarfında dava açmak yerine dava açılacağına ilişkin bildirimde bulunması kaydıyla, bir kira yılı içinde tahliye davası açabilme imkanı bulunmaktadır. Bu husus sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür ve sadece kiraya veren bakımından geçerlidir.

  • Kiraya Verenin Kiralanan Taşınmazı Yeniden Kiralama Yasağı (TBK 355)

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

  • TAHLİYE SEBEPLERİ

A.) Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

aa. Kiraya Verenin Konut veya İş Yeri İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye Davası Açması

TBK 350/1’e göre kiraya veren kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğuyla; elbirliğiyle mülkiyet ilişkisi var ise kiraya verenlerin tamamının oy birliğiyle tahliye davası açılabilir. Yargıtay, “Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir.” şeklinde karar vermiştir. Eğer kiracılar birden fazla ise, tahliye davası mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle hepsine yöneltilmelidir.Bu eksikliksonradan giderilemez. Nitekim Yargıtay bir kararında tahliye davasının tüm kiracılara birlikte açılması gerektiği, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesinin mümkün olmadığını, bu eksiklik nedeniyle davanın reddi gerektiğini ifade etmiştir.

Konut gereksinimine dayalı tahliye davasının açılabilmesi aşağıdaki şartların bulunması gerekmektedir:

  • Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının olması

İhtiyaç sebebinin davanın açıldığı sırada var olması yeterli olmayıp, yargılama süresincede devam etmesi gerekmektedir. Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K.)Yargıtay’a göre başlıca şu hallerde kiraya verenin konut ihtiyacı olduğu kabul edilmektedir;

-Kiraya verenin kirada veya bir yakını ile birlikte ona ait evde oturması:YargıtayHukuk Genel Kurulu, 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 E. 2015 / 2354 K. sayılı kararında;‘’Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’ şeklinde karar vermiştir.

-Kendi konutunda oturmakta olan kiraya verenin sağlık sorunları sebebiyle kiralananda oturmak istemesi: Sağlık sorununun mevcut olup olmadığı ve kiralananda oturmayı gerektirecek bir sağlık sorunu olup olmadığının sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu hususta verdiği 2002/1372 E. 2002/1582 K. sayılı ve 11.03.2002 tarihli kararında; ‘’Taraflar arasında daha önce Kırklareli Sulh Hukuk Mahkemesinin 2000/113 Esas 2001/324 Karar sayılı dosyasında taraflar sözleşmenin ittifakla 8.6.1983 tarihinde başladığını ve yıldan yıla yenilendiğini belirtmişler, yine bu davada davacı bakmakla yükümlü bir oğlunun olduğunu, ihtiyaçlarını kendisinin göremediğini, doktor kontrolünde bulundurulması gerektiğini, Üsküp kasabasından gelip gitmesinin zor olduğunu, bu nedenle Kırklareli'nde oturması gerektiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulunmuştur.Süre yönünden reddedilen bu davadan sonra açılan işbu davada davacı tanıkları davacının hasta bir çocuğunun olduğunu çocuğuna bakmak için Kırklareli'nde kalmak istediğini doğrulamışlardır.Ancak davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevkedilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’denilmiştir.

-Evlenme sürecinde olma sebebiyle kiralananda oturma ihtiyacı: Bu hususun gerçek ve samimi bir ihtiyaç kabul edilebilmesi için, evlilik sürecine ciddi bir şekilde girilmiş olması gerekmektedir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K. sayılı ve 26.12.2005 tarihli kararında; ‘’ İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Yakın bir gelecekte doğması mümkün olan ihtiyaç iddiası da dinlenebilir. Ancak gerçekleşmesi uzun bir zamana bağlı olan ihtiyacın samimi olduğu söylenemez. Davacı dava dilekçesinde askerliğini yapmış olan oğlunun yakın gelecekte evleneceğini bu sebeple dava konusu daireyi oğluna tahsis ettiğini ileri sürerek dava açmış bulunmaktadır. Ancak yargılama aşamasında davacının oğlunun evlenme hazırlığı içinde olmadığı gibi henüz nişanlı dahi olmadığı ve evlilik için herhangi bir girişimde bulunmadığı anlaşılmıştır. İhtiyaç iddiası davacının oğlunun evliliğine bağlandığına göre bu sebebin varlığının gerçekleşmiş olması gerekir. Olayımızda bu durumun gerçekleşmiş olduğu söylenemez. Mahkemece davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.’’şeklinde karar vermiş olup, yine Yargıtay’a göre nişanlanmak da tek başına gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olmak için yeterli değildir.Evliliğin gerçekleşmiş olması, ya da bu konuda ciddi bir hazırlığın yapılmış olması gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K. 24.02.2004)

-Kiraya verenin oturduğu yerin alan itibariyle konut ihtiyacını karşılamaması ve mevcut iş yerinin imkan ve alan bakımından yetersiz olması

-Kiralananın ekonomik açıdan daha elverişli olması: Kiralanan evin kiraya verenin halen oturduğu evine göre daha az gideri olması vs.

  • Kiralananın konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması

Kiraya verenin konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir.Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz.

Yargıtay6.Hukuk Dairesi’nin 2005/ 8261 E. 2005 / 9755K.sayılı ve 24.10.2005 tarihli kararı şöyledir; ‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacı kiralanana konut ihtiyacı olduğunu belirterek bu davayı açmıştır. Davalının imzasını taşımayan davacı tarafça imzalanan 01.01.2005 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi, davacı tarafından davalıya keşide edilen aylık kiranın yeni kira döneminde 350.000.000.- TL olarak ödenmesi istenen ihtarname ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda ihtiyaç iddiasına dayanan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, delillerin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.’’

Yargıtay 6. H.D. 2014 E. 8931 K. sayılı ve 25.9.2014 tarihli kararında;‘’Dava, işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davacının kızının ihtiyaç iddiasının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Davalının, kiralananın yapılacak işe uygun ve elverişli olmadığı savunması üzerine mahallinde iki defa keşif yapılmış ve bilirkişilerce düzenlenen her iki rapor içeriğinden de bodrum ve zemin katta bulunan kuaför ve güzellik salonu olarak dizayn edilmiş, kuaför dükkanı olarak kullanılan kiralananın toplam 73.50 m2 yüzölçümünde olduğu, restaurant olarak işletilme açısından küçük ve dar bir alana sahip olduğu, mevcut haliyle fastfood, döner ve evlere paket servis yapan sistem şeklinde işletilebileceği, belediyeden izin alındığı takdirde dükkanların önündeki açık alanın dahi kullanılabileceği belirlendiğinden, kiralananın küçük kapsamlıda olsa yapılacak işe uygun ve elverişli olduğunun da kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru değildir.’’

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 22.03.2012 tarihli ve 2012/814 E, 2012/ 4701 K sayılı kararında; ‘’ Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir. Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’Şeklinde karar vermiş olup bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir.

  • Dava açma süresi

Burada kira sözleşmesinin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrım bulunmaktadır.

-Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir.

-Bu sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilmektedir. Daha açık bir ifadeyle;genel hüküm olarak kabul edilen TBK 329’da düzenlenmiş olan 6 aylık fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirimden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekecektir.

bb.Kiralananın Yeniden İnşası ve İmarı Sebebiyle Tahliye

TBK 350/2‘ ye göre,kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Eğer kiralanan taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası, konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasından farklı olarak tüm kiraya veren paydaşların oy birliği ile açılabilir. Zira yeniden inşa TMK’nın 691. maddesi anlamında olağanüstü yönetim işlerinden sayılmaktadır. İmar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ise pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır.

Kiraya verenler arasındaki ilişkinin elbirliğiyle mülkiyet olduğu durumlarda ise yine tüm kiraya verenlerin oy birliği gerekecektir.

Kiracıların birden fazla olması durumunda davanın hepsine ayrı ayrı yöneltilmesi gerekmektedir.

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı sebebine dayalı tahliye davasının açılabilmesi aşağıdaki şartların bulunması gerekmektedir:

  • Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar amacıyla esaslı surette onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi

Yapının yeniden inşası, yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır.Yeniden inşa sebebiyle açılacak tahliye davalarında imar kastı aranmaz.

İmarda ise taşınmaz muhafaza edilmekte, bina bir yıkım gerçekleşmeden bayındır ve daha güzel hale getirilmesi için mevcut binada tadilat yapılmaktadır. Yargıtay, şu hallerde imar amacının varlığını kabul etmektedir:

-binanın daha kullanışlı ve estetik yönden güzel hale getirilmesi,

-binanın üst katına çıkışta kolaylık sağlanması ve sosyal bakımdan daha kullanışlı ve ihtiyacı karşılayacak hale gelmesi,

-mevcut dairelerin genişletilmesi ve 2 cepheli daire haline getirilmesi,

-çatı katına yeni kat ilavesi,

-binanın tamamına kalorifer tesisatı kurulması vs.

Onarım, genişletme ve değiştirmenin imar amacıyla yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde imar sebebiyle tahliye davası açılamaz. Belirtmek gerekir ki bu onarım, genişletme ve değişikliğin esaslı olması gerekmektedir. Yargıtay 6. H.D.’nin18.1.2016 tarihli ve 2015/2565 E. 2016/25 K. sayılı kararı da;‘’Tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenen tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu işlemin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının tespit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme projesinin yetkili makamlarca onaylanması gerekmektedir…Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre "projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı" bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir. ’’şeklindedir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, 12.9.2013 tarihli ve 2014/1151 E. 2014/2803 K.sayılı kararında,dava konusu binanın ruhsatsız olmasının imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel olmadığını belirtmiştir.

  • Yapılacak onarım, genişletme veya değişiklik işleri esnasında binanın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün olmaması

Eğer bu tür inşaat faaliyeti oturma veya işi yürütme faaliyetini engellemeyecek nitelikte ise kira sözleşmesinin sonlandırılması istenemez.

  • Belediyece tasdik edilmiş yeniden inşa veya tadil tamir ve tevsi projesinin ibraz edilmesi ve bunun imar mevzuatına göre mahallinde uygulanmasının mümkün olması

İnşaat ruhsatının davadan önce alınması zorunlu olmayıp, tasdikli ön projeye dayanarak tahliye davası açılabilir.

  • Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması

-Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde,

-Sözleşme belirsiz süreli ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulmak suretiyle belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

cc.Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.(TBK 351)

B.) Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

aa.Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların bulunması gerekmektedir:

  • Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve taşınmazın tahliye edileceği tarih gösterilmelidir.

Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kira sözleşmesi sona erdirilemez ve kiralananın tahliyesi talep edilemez. Ancak tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde yapılması yeterli olup, resmi şekil şartı aranmaz. Taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin ya açıkça gün, ay, yıl belirtilmek ya da bilinen bir tarih şeklinde belirlenmek zorundadır.

  • Tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmelidir.

Taahhüdün, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi kurulmadan veya kurulması esnasında alınan tahliye taahhütleri serbest iradeye dayanmayacağından geçersizdir.

  • Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmelidir.

Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı tarafından imzalanmak zorunda olup kiracı veya vekili dışında başka bir kimsenin verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerli değildir. Taahhütte kiraya verenin imzasına gerek yoktur.Yargıtay 6.Hukuk Dairesi2010/ 1162 E.2010 / 5005 K.27.04.2010 tarihli kararında; ‘’ Tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak davalarda tahliye kararı verilebilmesi için tahliye taahhüdünün kiracı tarafından kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir. Davalı kiracılık ilişkisine itiraz ettiğine ve taşınmazda eşi Mine Ç.’in kiracı olduğunu savunduğuna göre mahkemece öncelikle davalının bu yöndeki savunması üzerinde durularak taşınmazda kimin kiracı olduğunun saptanmasından sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.’’

Birden çok kiracı varsa, tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir.

  • Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye talep edilmelidir.

Kiraya veren, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açmak ya da icra takibi başlatmak durumundadır. Eğer bir aylık süre geçirilirse ,tahliye taahhüdünün hükmü kalmaz ve kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesini talep edemez.

bb.İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracının bir kira yılında muaccel olan iki farklı aya ait kira borcunu ödememesi üzerine kiraya veren, ayrı ayrı iki ihtarname göndermek şartıyla kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.(TBK 352/2)

Bu şekilde ihtara dayanarak tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:

  • Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olması

İhtarın haklı olması için,kiracının aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememişolması dolayısıyla ihtarın da kira bedelinin muaccel olması üzerine gönderilmiş olması gerekir. Muacceliyet tarihinden önce gönderilen ihtar haklı değildir.

Belirtmemiz gerekir ki kiracıya yapılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlar da iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için haklı ihtar olarak kabul edilir.

İhtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten sonra yapılan ödemeler, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.Ancak ihtar kiracıya varmadan kiracı söz konusu bedeli öderse, ihtar haklı olmaktan çıkar. Birikmiş aylara ilişkin ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara konu yapılması hallerinde de iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira parasının ödenme zamanı sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa bile kiracının uzun süre farklı zamanlarda ödeme yapması ve kiraya veren de buna karşı çıkmadıysa, sözleşmedeki tarihe göre ödeme yapılmadığı gerekçesiyle ihtar çekilmesi durumunda haklı ihtardan söz edilemez.

  • İhtarın yazılı olması ve ödenmeyen kira miktarları ile bunların ait olduğu vadenin gösterilmesi

İhtar adi yazılı olabilir. Yargıtay kararları uyarınca gönderilecek olan ihtarda hangi ayın kira bedeli olduğu, miktarı ve bu bedelin ödenmesi gerektiği yer almalıdır.

  • Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması

İhtarların aynı kira yılı içinde olması gerekir. İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar sözü geçen hükmün uygulanması imkanı vermez. Ayrıca ihtarların ayrı aylara ait olması gerekir. Aynı aya ait iki ihtar yeterli olmamaktadır.

Kiracı aynı kira yılı içerisinde muaccel olan kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki kere ihtarda bulunmalıdır.

Kira parasının yıllık peşin olarak kararlaştırıldığı hallerde iki ihtar şartından söz edilemez.

  • Kira süresinin sona ermesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılması

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren veya bir yıldan uzun süreli kiralarda iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

cc. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.(TBK 352/3)

Yargıtay’a göre hükmün amacı, kiracının başkasına ait evde daha ucuza oturmasını önlemektir. Bu halde kiracının korunmaya ihtiyacı yoktur. Burada kiraya veren için konut gereksinimi şart olmadığı gibi kiracının tahliyesini sağladıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir.

Bu sebeple tahliye davası açılabilmesi için gereken şartlar şunlardır:

  • Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması

  • Konutun aynı şehir veya belediye sınırları içinde olması

  • Konutun kiracının kullanımına elverişli olması

  • Kiraya verenin kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmemesi

  • Kira süresinin sona ermesini takip eden 1 ay içinde tahliye davası açılması

  • Hazırlayan

    Stj. Av. Sümeyra BAKKAL

Kaynaklar:

ARAL F. , AYRANCI H. (2019). Borçlar Hukuku Özel İlişkileri, 12.Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.

AYDEMİR E. (2012) Kira Hukuku, 1. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara.,

TBK, İİK, İlgili Yargıtay İlamları